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| 最新司法解释 掀起物业费“催交风暴” |
| 2009-08-16 编辑：杭州欧郎国际商务保洁有限公司 查看：2732次 |
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每千户大约有150-200户收到物业费催交律师函，这似乎在江城掀起了一场物业费“催交风暴”，然而，这场“风暴”掀起的浪到底有多高？有的物业公司已有斩获，有的物业公司对前景并不看好，“只是为了将来处理纠纷留一个凭证”。
不久前，汉口一小区业主何先生，收到小区物业公司的律师函：要求他在7个工作日内，交纳从去年至今所拖欠的物业管理费，或向物业予以书面说明，否则将计滞纳金。
“我的损失交一辈子物业费，还要多出几倍！”收到律师函后，何先生非常气愤，物业公司没履行职责，导致自己停在小区的轿车被盗，物业公司怎么还“有脸”讨要物业费。
原来，在2007年4月，何先生花了近20万元购买的本田雅阁轿车，在去年4月份的一天凌晨2时，被窃贼在小区监控中开走，至今没有结果。而此前，他每月向物业公司交纳80元的车辆停泊服务费。
何先生遂将物业公司告上法院，要求物业公司赔偿自己的小轿车。该案仍在审理过程中，没想到物业竟然又向自己发这样的律师函。
与何先生一样，在最近一个多月内，收到物业公司律师函的不在少数。记者在一些律师事务所调查过程中发现，一些千户左右的小区，物业公司在一个月的时间里，大约要发出150至200封不等的物业费律师催交函。
今年6月，是此次“催交风暴”的源头，该解释称，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。
在这场风暴的冲击下，一些小区的业主为了怕麻烦，有的从未沾过官司的业主，还是“心不甘情不愿”地主动补交了，但仍有更大的群体“坚守拒交阵地”。可无论结果如何，这场风暴还是要让律师忙上好一阵子。
“你不是喜欢打官司吗，继续打下去呀！”
尽管律师函发了一大摞，可真正将业主推上被告席的少之又少。拒交物业费，在业主日常的串门、交流中，像传染病一样蔓延。
中国人有一个很普遍的心态：不热衷于打官司，一旦对簿公堂，双方即成为“仇家”，仇家相见，自然分外眼红，而物业公司每天还要与业主打交道。
目前，物业公司的惯常做法是，将欠缴物业费的业主分成若干类：没有任何理由，坚决拒交；由于开发商留下的后遗症，造成的物业纠纷；因为物业管理自己服务引起的纠纷，而物业公司自己没办法解决……
无论什么原因造成物业费欠交，都代表着背后一个庞大的群体。“不可能将所有欠费的业主都告上法院”，物业公司就在每个群体中选择一两个代表，将其推上被告席。
“物业成了一个出气筒”，这是许多物业公司负责人的普遍心态。楼上住户装修，将垃圾倒入下水道，致使楼下业主家中水管堵塞，翻出的污水泡坏家具，业主以此向物业公司索赔，并拒交物业费；业主在小区门口被抢，歹徒藏入小区，保安没抓到，业主也要找物业公司泄愤……
“我们只是希望通过一两个案例，对其他欠费的业主有震慑作用。”毕竟，通常情况下，物业费的官司最终以调解的方式解决，而物业公司的法律成本大约在30%左右，这对于物业公司或是正常交费的业主而言，都是利益的侵害。
从事物业服务的“管家们”，对于物业这个新行当，即便是在难以为继的情况下，没米下锅的危急时刻，始终看到的是“前途是光明的”，但这点光明只是“黑暗中的一丝亮光”。此次的催交风暴，对业主可能会在情感上造成一定的伤害，但“管家们”还是希望“交物业费也可以像传染病一样蔓延”。
目前，武汉市注册的物业公司大约有一千多家，壹级资质的仅十几家，但是大多数的公司的生存环境都很差，整个行业可能都面临崩溃，而其中的罪魁祸首就是物业费拖欠。
90%的物业公司都受欠费的困扰。据物业公司负责人介绍，主动缴费的人只有两种，一种是对服务需求没有特别的要求，只要他的生活没有受影响，他就交；另一种是打电话或上门催催他，发了工资他就会交。
交物业费的理由只有一个，不交物业费的原因却有“一打”：被盗、邻里纠纷、小区环境、开发商承诺未兑现等等，而最难缠的是，对物业服务期望值很高。
港联物业武汉公司是武汉具备国家壹级资质的公司，没有开发商的背景，接下的楼盘都是通过竞标获得。该公司有关负责人林先生晒出了其公司服务的洪山区一个楼盘经营状况：
小区共有1600多户，常住人口900多户，保洁32人、保安39人、工程10人、还有财务及管理人员等6名，每月工资11万元；65台电梯每月的维护保养费3万多；公共电费5万多、绿化养护……一年下来，正常的开支不少于240万。
若要维持小区的正常开支，收费率需达95%，但收费率远远没有达到这个水平，从2005年5月1日接手到今年6月30日，该公司在这个小区没有收回的业主所欠的物业管理费，总共约有136万。
作为一个跨地域的物业公司，即便在这个楼盘上难以获得预期的效益，林先生称，为了维护自己公司的品牌，他们咬紧牙关硬挺，以保证小区的保洁、保安、水电气等等正常运行。在此次催交物业费的风暴中，该公司只是挑了一些有代表性的欠费业主，最终目的还是期望找到一种有效的沟通方式来解决。
现在一些比较小的物业公司，以很低的价格接一个小区，一年后留下一个烂摊子和一大堆麻烦走人。行业自律的差劲，助推了拖欠物业服务费进入恶性循环，鉴于交纳物业费的业主，一般会一年一交，因此“寅吃卯粮”便成物业公司维持生存的重要法则。
编者按：今年6月，有关物业管理的最新司法解释，要求物业公司在处理拖欠物业费时，需书面催交。随之，武汉众多物业公司似乎看到了“曙光”，纷纷拿起“法器”，可“碍于情面”和“从长远着想”的想法让这些物业公司举起的“法器”，在半空中停顿下来。
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